Mis à jour le 2 juillet 2026 6 min de lecture
AssuranceL'assurance obligatoire en copropriété
Depuis la loi ALUR, l'assurance n'est plus un choix en copropriété : le syndicat ET chaque copropriétaire ont leur obligation propre. Qui doit assurer quoi, ce que couvre le minimum légal, et pourquoi presque toutes les copropriétés vont au-delà.
Ce que la loi impose : l'article 9-1
« Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. »
Le texte crée donc deux obligations distinctes qui ne se remplacent pas :
- le syndicat des copropriétaires assure sa responsabilité civile collective — celle qui est engagée de plein droit dès qu'un dommage a son origine dans les parties communes (tuile, infiltration de toiture, chute dans l'escalier) ;
- chaque copropriétaire assure sa responsabilité civile personnelle — en tant qu'occupant s'il habite son lot, en tant que non-occupant (la fameuse « PNO ») s'il le loue ou le laisse vide.
C'est le syndic — bénévole compris — qui souscrit et maintient le contrat du syndicat : c'est l'une de ses toutes premières obligations.
Qui doit assurer quoi : le partage des rôles
Le syndicat
- Obligation
- RC du syndicat (art. 9-1) — souscrite par le syndic
- Couvre
- Les dommages causés aux tiers et copropriétaires par les parties communes
- En pratique
- Étendue en multirisque immeuble qui couvre aussi le bâti
Le copropriétaire
- Obligation
- RC occupant (s'il habite) ou RC non-occupant / PNO (s'il loue ou lot vide)
- Couvre
- Les dommages causés par son lot privatif (fuite chez le voisin, incendie parti de chez lui)
- En pratique
- Incluse dans la multirisque habitation de l'occupant ; contrat PNO dédié pour le bailleur
Le locataire
- Obligation
- Risques locatifs (loi de 1989) — exigée par le bail
- Couvre
- Incendie, explosion, dégât des eaux causés au logement loué
- En pratique
- Attestation annuelle remise au bailleur ; à défaut, le bailleur peut assurer pour son compte
Le syndic n'a pas à contrôler les assurances individuelles — mais rappeler l'obligation de l'article 9-1 dans la convocation d'AG annuelle coûte une ligne et évite le scénario noir : un sinistre entre lots dont l'un n'est pas assuré.
RC seule ou multirisque immeuble : que choisir ?
Le minimum légal ne couvre que la responsabilité — pas l'immeuble lui-même.
Une copropriété assurée « au strict article 9-1 » est en règle… et très mal protégée : si la toiture brûle, la RC n'indemnise que les dommages causés aux autres — pas la reconstruction du toit. C'est pourquoi la quasi-totalité des copropriétés souscrit une multirisque immeuble.
Les garanties d'une multirisque immeuble solide
- Responsabilité civile du syndicat (le socle légal)
- Incendie, explosion, foudre sur le bâti commun
- Dégâts des eaux — le sinistre n° 1 en copropriété (convention IRSI)
- Événements climatiques et catastrophes naturelles
- Bris de glace des parties communes et vandalisme
- La RC des bénévoles de la copropriété (syndic bénévole, conseillers syndicaux) — vérifier qu'elle est incluse
- Options selon l'immeuble : protection juridique, dommages électriques, garantie des impayés de charges
Côté budget, comptez le plus souvent 2 à 5 € par m² et par an selon l'âge du bâtiment, la localisation et la sinistralité — le détail et les leviers d'économie sont sur notre page assurance copropriété.
Que risque une copropriété non assurée ?
La loi ne prévoit pas d'amende — le risque est pire que la sanction :
- un sinistre non couvert se répartit entre tous les copropriétaires, aux tantièmes : une toiture à 80 000 € dans une copro de 10 lots, c'est 8 000 € d'appel de fonds immédiat chacun, sans recours ;
- la responsabilité personnelle du syndic — bénévole compris — est engagée pour ne pas avoir souscrit l'assurance obligatoire du syndicat ;
- les ventes se grippent : l'attestation d'assurance de l'immeuble fait partie des documents attendus par les notaires ;
- en cas de sinistre impliquant un tiers (passant blessé), le syndicat indemnise sur ses fonds propres — c'est-à-dire sur appels de fonds exceptionnels.
Premier réflexe du syndic bénévole : vérifier le contrat
En reprenant une copropriété, exigez l'attestation en cours de validité et vérifiez trois points : le contrat est bien au nom du syndicat (pas d'un copropriétaire), les montants de garantie correspondent à l'immeuble, et la prime est payée. Une police résiliée pour impayé sans que personne ne le sache — c'est le grand classique des copros mal gérées.
Se mettre en conformité : la marche à suivre
- 1 Faire l'état des lieux
Contrat existant, garanties, franchise, sinistralité des 3 dernières années : le dossier de base pour comparer utilement.
- 2 Comparer des devis à garanties équivalentes
Deux ou trois propositions d'assureurs spécialisés copropriété, comparées poste à poste par le conseil syndical — la mise en concurrence est aussi son rôle.
- 3 Faire voter en assemblée générale
La souscription (ou le changement) du contrat d'assurance de l'immeuble se présente au vote avec les devis joints à la convocation.
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Questions fréquentes sur l'assurance obligatoire
Qui, quoi, quels risques : l'essentiel.
L'assurance est-elle obligatoire en copropriété ?
Qui souscrit l'assurance de l'immeuble ?
La PNO est-elle obligatoire pour un copropriétaire bailleur ?
La multirisque immeuble est-elle obligatoire ?
Que risque une copropriété sans assurance ?
L'assurance couvre-t-elle le syndic bénévole lui-même ?
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