Calculateur de charges récupérables sur le locataire
Ventilez votre relevé de charges selon la liste du décret 87-713 — gardien, TEOM, non-récupérable — et imprimez le décompte de régularisation prêt à envoyer.
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Votre décompte de régularisationIl se remplit en direct pendant votre saisie, puis s'imprime.
Décompte de régularisation des charges locatives
Article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — charges récupérables fixées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987
| Bailleur | …………………… |
| Locataire | …………………… |
| Logement | …………………… |
| Période du décompte | du …………… au …………… |
1. Charges de la période et parts récupérables
Renseignez vos charges poste par poste : le décompte se remplit automatiquement.
2. Régularisation
| Charges récupérables de la période | 0,00 € |
| Provisions pour charges encaissées | 0,00 € |
| Solde en faveur du locataire (à rembourser) | 0,00 € |
Décompte établi par nature de charges conformément à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Les pièces justificatives (relevé de charges du syndic, avis de taxe foncière pour la TEOM) sont tenues à la disposition du locataire pendant six mois à compter de l'envoi du décompte.
Décompte indicatif à vérifier avec votre relevé de charges. En cas de doute sur un poste, le texte de référence est l'annexe du décret 87-713.
Les charges récupérables, sans rien laisser sur la table
Chaque année, le relevé de charges du syndic mélange ce que le locataire doit vous rembourser et ce qui reste à votre charge. Ce guide reprend la liste exacte du décret 87-713, les cas pièges (gardien, TEOM, travaux) et les règles de la régularisation annuelle.
Comment utiliser le calculateur, votre relevé de charges en main
Capture annotée + mode d'emploi pas à pas.
Comment utiliser le calculateur, votre relevé de charges en main
L'outil en un coup d'œil (exemple rempli)
- 1 Les postes du décret 87-713, récupérables à 100 % — reportez la quote-part de votre relevé
- 2 Le cas du gardien : 75 %, 40 % ou 0 % selon les tâches assurées
- 3 Le décompte de régularisation se construit en direct, au format officiel
- 4 Le solde calculé automatiquement : trop-perçu à rembourser ou complément à demander
- 5 Imprimer / PDF : seul le décompte sort, prêt à envoyer au locataire
- 1 Reportez vos charges poste par poste
Prenez le relevé annuel du syndic (la quote-part de votre lot, pas le total de l'immeuble) et ventilez : eau, chauffage, ascenseur, entretien… Chaque poste listé est récupérable à 100 %. Ajoutez la TEOM depuis votre avis de taxe foncière.
- 2 Réglez le cas du gardien
Sélectionnez les tâches qu'il assure réellement : entretien des parties communes et sortie des ordures (75 %), une seule des deux (40 %), ni l'une ni l'autre (0 %). C'est le poste le plus contesté — le contrat de travail fait foi.
- 3 Isolez le non-récupérable et les provisions
Regroupez honoraires de syndic, assurance et travaux dans la ligne dédiée pour retomber sur le total du relevé, puis indiquez les provisions encaissées sur la période (mensualité × nombre de mois).
- 4 Imprimez le décompte de régularisation
Le document sort au format officiel : charges par nature, part récupérable, solde à rembourser ou complément à demander. Envoyez-le au locataire un mois avant la régularisation.
Charges récupérables : une liste limitative, pas une négociation
Définition
Charges récupérables (ou charges locatives)
Pour un copropriétaire bailleur, tout part du relevé annuel de charges envoyé par le syndic après l'approbation des comptes. Ce relevé mélange trois natures de dépenses :
- les charges récupérables à 100 % — l'essentiel des dépenses courantes de l'immeuble ;
- les charges partiellement récupérables — en pratique, le salaire du gardien ;
- les charges non récupérables — honoraires du syndic, assurance de l'immeuble, gros travaux, remplacement d'équipements : elles restent à votre charge (mais sont en partie déductibles de vos revenus fonciers).
Beaucoup de syndics indiquent une colonne « dont récupérable » sur le relevé. Vérifiez-la : elle est indicative, et c'est vous — pas le syndic — qui êtes responsable du décompte envoyé au locataire.
La liste du décret 87-713, catégorie par catégorie
| Catégorie | Exemples récupérables | Jamais récupérable |
|---|---|---|
| Ascenseur | Électricité, entretien courant, visites périodiques, menues réparations | Remplacement de la cabine, mise aux normes |
| Eau et chauffage collectif | Consommations, combustible, exploitation et entretien courant | Remplacement de la chaudière, désembouage lourd |
| Installations individuelles | Entretien chauffe-eau et chauffage individuels, réglages, joints | Remplacement de l'appareil |
| Parties communes intérieures | Nettoyage, électricité, minuterie, produits d'entretien, tapis | Ravalement, peinture des cages, gros œuvre |
| Espaces extérieurs | Arrosage, désherbage, entretien des allées et aires de jeux | Plantation d'arbres, création d'espaces verts |
| Hygiène | Sacs poubelle, désinsectisation, entretien des locaux poubelles | Dératisation lourde exceptionnelle |
| Équipements divers | VMC, interphone, abonnements téléphoniques techniques | Installation ou remplacement de l'équipement |
| Impositions et redevances | TEOM, taxe de balayage | Taxe foncière elle-même |
Annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 — liste limitative.
Gardien : 75 %, 40 % ou rien
Le salaire (et les charges sociales) du gardien logé est récupérable à 75 % s'il assure à la fois l'entretien des parties communes et la sortie des ordures, à 40 % s'il n'assure qu'une des deux tâches, à 0 % sinon. Un employé d'immeuble (non logé) est récupérable à 100 %. Ne sont jamais récupérables : le salaire en nature (le logement de fonction), l'intéressement et les indemnités de licenciement.
Provisions, décompte, régularisation : les règles du jeu
En location vide, le locataire paie des provisions mensuelles, que vous devez régulariser au moins une fois par an (article 23 de la loi du 6 juillet 1989) :
- un mois avant la régularisation, vous lui communiquez le décompte par nature de charges — c'est exactement le document que génère cet outil ;
- si les provisions dépassent les charges réelles, vous remboursez le trop-perçu ; dans le cas inverse, vous demandez un complément ;
- les pièces justificatives (relevé du syndic, avis de TEOM) restent à sa disposition pendant six mois ;
- vous pouvez rattraper des charges oubliées pendant 3 ans — mais une régularisation transmise plus d'un an après son exigibilité ouvre au locataire le droit de payer en 12 mensualités.
En location meublée, le bail peut prévoir un forfait de charges : plus de régularisation du tout, mais aussi aucun rattrapage possible si le forfait est trop bas.
Le bon moment pour régulariser : juste après l'assemblée générale qui approuve les comptes — le syndic envoie alors le relevé individuel de charges de l'exercice clos. Même rythme que l'appel de fonds : un rituel annuel, tout se traite d'un coup.
Questions fréquentes sur les charges récupérables
Liste, gardien, TEOM, régularisation : l'essentiel.
Quelles sont les charges récupérables sur le locataire ?
Le salaire du gardien est-il récupérable ?
Les honoraires du syndic sont-ils récupérables ?
La taxe foncière est-elle récupérable ?
Comment régulariser les charges du locataire ?
Puis-je récupérer des charges sur plusieurs années en arrière ?
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