Le syndicat des copropriétaires

Il n'y a rien à créer : dès qu'un immeuble compte au moins deux copropriétaires, le syndicat existe. Chaque copropriétaire en est membre de plein droit, du jour de son achat au jour de sa revente — impossible d'adhérer, impossible de démissionner. C'est ce qui distingue radicalement le syndicat d'une association : personne n'a signé, et pourtant tout le monde est engagé.

Cette personne morale a une vie juridique complète : un nom (généralement « syndicat des copropriétaires du [adresse] »), un patrimoine (les fonds appelés, le fonds de travaux, d'éventuelles parties communes), des dettes, un numéro d'immatriculation au registre national — et la capacité de contracter et d'ester en justice.

À ne pas confondre avec la copropriété organisée en syndicat coopératif, qui n'est pas un autre type de syndicat mais un simple mode de gouvernance du même syndicat.

En une phrase : le syndicat décide, le syndic exécute, le conseil syndical contrôle. Quand on dit « la copropriété a voté des travaux », c'est le syndicat qui décide en assemblée ; quand on dit « la copropriété a signé le devis », c'est le syndic qui signe au nom du syndicat.

Ces obligations pèsent sur la personne morale, pas sur tel ou tel copropriétaire : c'est le syndicat qui est assuré, immatriculé, endetté. Mais leur mise en œuvre passe par le syndic, seul organe d'exécution — d'où l'importance, en gestion bénévole, d'une checklist des obligations tenue à jour.

Cette responsabilité est dite de plein droit : la victime n'a pas à prouver une faute, seulement que le dommage trouve son origine dans les parties communes — tuile qui tombe sur un passant, infiltration depuis la toiture, chute dans un escalier mal éclairé, ascenseur défaillant.

Conséquences très concrètes :

• le syndicat indemnise d'abord, quitte à se retourner ensuite contre un tiers responsable (entreprise, constructeur) ;
• la charge se répartit entre tous les copropriétaires, aux tantièmes — y compris la victime si c'est un copropriétaire ;
• c'est précisément ce risque que couvre l'assurance de l'immeuble : depuis la loi ALUR, la responsabilité civile du syndicat doit obligatoirement être assurée.

Le syndicat contracte en son nom : contrats d'entretien, d'assurance, marchés de travaux sont signés par le syndic « au nom du syndicat des copropriétaires ». De même, c'est le syndicat qui est créancier des charges impayées et débiteur des factures.

Il peut aussi agir en justice — contre un copropriétaire qui viole le règlement, une entreprise défaillante, un tiers responsable d'un dommage. Le syndic le représente, mais il lui faut en principe une habilitation votée en assemblée générale, sauf exceptions (recouvrement de charges, référés, mesures conservatoires). À l'inverse, le syndicat peut être attaqué : par un copropriétaire contestant une assemblée, par une victime invoquant l'article 14.

Enfin, le syndicat s'identifie : par son numéro d'immatriculation au registre national des copropriétés, obligatoire dans les actes et annonces de vente — c'est la « carte d'identité » de la personne morale.